SECÇÃO: Gestão

O mercado imobiliário: tema na ordem do dia

uito se tem falado, ultimamente, no mercado imobiliário, em diversos contextos: ou por causa da crise que afecta a construção civil; ou por causa das versões do regime de arrendamento «urbano; ou por causa da crise financeira mundial; ou por causa da alta da taxa de juro; enfim, por todo um sem número de razões, as questões imobiliárias são «chamadas à pedra», colocando-se no centro da crise que temos atravessado.

Tentando ordenar as ideias que gravitam à volta da questão, podemos referir que o estado está presente em qualquer da perspectiva em que nos colocamos. Trata-se portanto de um problema político onde estão latentes múltiplos interesses, a começar desde logo pelos do próprio estado.

A CARGA FISCAL

E OS ORÇAMENTOS MUNICIPAIS

Assim, é inevitável falar da carga fiscal que oprime este mercado, desde logo a tributação sobre o património.

A este nível, tem-se verificado uma grande falta de bom senso e de equilíbrio através de políticas de zig zag com modelos de avaliação predial e respectiva tributação, que tem vindo a ser corrigidos com a imposição de novos limites máximos de tributação, penalizando os orçamentos autárquicos, que por sua vez também se mostram insensíveis às consequências económicas e sociais desta política, tributando quase sempre no máximo esta receita autárquica.

Neste aspecto particular, há que salientar a responsabilidade que o poder autárquico tem, designadamente ao nível urbanístico, colocando por vezes critérios de rentabilidade orçamental proveniente da tributação sobre os imóveis, em vez de critérios de qualidade de vida, designadamente a promoção da construção em altura (mais rentável para os municípios), originando situações absurdas, como por exemplo, o abandono de empreendimentos imobiliários sobredimensionados, por dificuldade de os transaccionar, ou gerando outras situações de grandes aglomerações muitas vezes de qualidade duvidosa e propícios ao aparecimento de grupos problemáticos; isto tudo, a favor de interesses designadamente o orçamento municipal e o estado.

Também o IMT (imposto municipal sobre as transacções), que alimenta situações de dupla tributação, uma vez que o valor dos imóveis incorporam já o valor do IVA dos materiais que nunca foi deduzido no processo de construções, por se tratar de actividade não sujeita a IVA, se constitui como um obstáculo ao normal funcionamento do mercado, e à fluidez das transacções imobiliárias.

Na acção municipal, esta questão do mercado imobiliário é central, pelo impacto que tem no orçamento e pelo nível de desenvolvimento que proporciona ao próprio município, desenvolvimento este que deve ser fomentado numa lógica de diversidade (indústria, comércio e serviços), atenta às questões sociais dos seus munícipes e à sua qualidade de vida, criando situações de amparo na doença ou na velhice e ainda na segurança e na justiça, funções que deverão ser reivindicadas da soberania do Estado.

PERSPECTIVA FINANCEIRA

Naturalmente que existem outros actores neste mercado, designadamente a banca que alavanca financeiramente a construção e a venda dos prédios, e se torna indispensável ao normal funcionamento deste mercado. A este propósito temos que reflectir sobre o desempenho que as instituições financeiras, têm tido, que denotam também uma certa irresponsabilidade na gestão dos depósitos dos cidadãos em geral, e vêm agora colocar problemas de liquidez, que mais uma vez estão a ser garantidos pelo estado, com os impostos dos contribuintes.

Como se ainda não bastasse as garantias prestados pelo estado aos bancos, vão ser criados fundos com um regime fiscal totalmente isento de forma a atrair novos investidores de capital que sob a desculpa de salvar os cidadãos sobre-endividados por causa do aumento das taxas de juro, criam mais um regime fiscal favorável às instituições financeiras e ao capital, mais uma vez suportado pelo estado que é o mesmo que dizer pelos contribuintes em geral.

O FUTURO DO IMOBILIÁRIO

O resultado de toda esta política é: a requalificação urbana não se faz; a transacção de imóveis é fiscalmente cara; a tributação do património é incomportável para muitos cidadãos; o novo regime de arrendamento leva a que muitos senhorios tenham prejuízo com os seus prédios arrendados; o urbanismo não se pratica; o próprio sector da construção civil está congelado e em crise, e tudo isto acontece num cenário de crise mais generalizada que nos levará, quem sabe onde?

Por: José Quintanilha