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    Arquivo: Edição de 31-03-2016

    SECÇÃO: Direito


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    O Regime Jurídico do Arrendamento Urbano

    Foi instituído há já mais de um século, em 1911, dava ainda os primeiros passos a República Portuguesa, um regime, então anunciado como provisório, de congelamento das rendas urbanas, fundado na incapacidade do mercado de encontrar um adequado equilíbrio entre as duas partes contratantes, o senhorio e o inquilino.

    Em nome da proteção do inquilino, tido como a parte mais fraca, o novo regime do arrendamento urbano durou mais de um século, com ligeiras alterações que jamais colocaram em causa os seus dois principais pilares: o congelamento das rendas associado à prorrogação sem termo dos contratos de arrendamento.

    Se é certo que a progressiva degradação do parque imobiliário das grandes cidades alertou os diversos Governos para os riscos do paradigma deste regime, não o é menos que, tratando-se de matéria de grande sensibilidade política e social a habitual falta de estratégias de médio e longo prazo determinou sucessivos travões nas anunciadas reformas.

    Até que em 2012, aliás por imposição da " troika ", foi aprovado pela Lei nº 31/2012 o Novo Regime do Arrendamento Urbano, consubstanciando uma verdadeira Reforma, com profundas e diversificadas alterações ao regime dos arrendamentos em vigor.

    A mudança mais significativa decorre do fim do regime vinculístico, agora limitado, em regra, a um período de sete anos, salvo em casos excecionais, de inquilinos com idade igual ou superior a 65 anos ou com incapacidade de grau igual ou superior a 60%. Por outro lado, foi criada a possibilidade de atualização, por via negocial, das rendas anteriormente fixadas, estabelecendo-se, na falta de acordo, um valor fixado com referência a uma avaliação do imóvel com base nos critérios fixados no CIMI (Código do Imposto Municipal de Imóveis), medida esta que só não teve maior im-pacto por força da redução do valor dos imóveis decorrente da crise do setor do imobiliário.

    Relativamente aos novos contratos para habitação, o Novo Regime do Arrendamento Urbano permitiu a fixação de prazo certo ou a respetiva duração indeterminada.

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    Mesmo nos casos de duração indeterminada, o normativo em vigor flexibilizou o mecanismo de denúncia contratual por parte do senhorio, nos casos de necessidade do arrendado para habitação, sua ou dos descendentes em 1º grau, ou para realização de obras de remodelação ou restauro profundos, agora a concretizar mediante mera carta registada com seis meses de antecedência contra o pagamento de indemnização correspondente a um ano de rendas.

    Foram ainda criados mecanismos para agilizar a restituição do arrendado após a cessação do vínculo contratual, designadamente o procedimento especial de despejo, com tramitação no Balcão Nacional de Arrendamento e beneficiando de natureza urgente quando distribuído para o Tribunal.

    É certo que este procedimento revela ainda algumas lacunas, designadamente a sua inaplicabilidade nos casos de caducidade do contrato por motivo que não se consubstancie no decurso do prazo e nos casos de não redução a escrito do arrendamento.

    Boa parte dos efeitos do novo regime sentir-se-ão apenas perto do final da década, quando terminar o período transitório previsto para os contratos anteriores a novembro de 1990. No entretanto, tudo indica que o anunciado ímpeto de reversão da atual maioria parlamentar não deixará de colocar um travão e inversão do sentido da reforma do arrendamento em curso.

    O regime do arrendamento urbano, uma das grandes referências de enquadramento da vida em sociedade, carece, como é consensualmente reconhecido por todos os que vêm trabalhando e estudando nesta área, de estabilidade a médio prazo, assim gerando confiança em todos os intervenientes, sejam investidores, proprietários ou inquilinos.

    Impõe-se, para o efeito, um pacto entre os principais dirigentes do Governo e Oposição.

    Creio bem, no entanto, que o tempo confirmará que uns e outros não se encontram à altura das suas responsabilidades e dos desígnios nacionais.

    Por: José Puig*

    * Advogado

    [email protected]

     

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